주택연금 대출, 먼저 갚아야 할까

부모님 주택연금을 알아볼 때 월 수령액보다 먼저 걸렸던 문제가 있었습니다.

따로 갚아야 할 대출이 있었습니다.

처음에는 저도 이렇게 생각했습니다.

“대출부터 다 갚아야 주택연금을 신청할 수 있는 건가?”

그런데 실제로 알아보고 가입까지 해보니, 대출이 있다고 무조건 내 돈으로 먼저 갚아야 하는 것은 아니었습니다.

대신 가장 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

담보주택에 걸린 주택담보대출인지, 아니면 별도로 정리해야 할 다른 대출인지입니다.

두 경우는 주택연금에서 신청하는 방식이 다릅니다.

주택연금 대출, 먼저 갚아야 할까?

주택담보대출이 있다고 해서 무조건 가입 전에 전액 상환해야 하는 것은 아닙니다.

담보주택의 주택담보대출이 남아 있다면 주택담보대출 상환용 주택연금을 이용해 기존 주담대를 상환하고, 남은 한도로 매달 연금을 받는 방법을 검토할 수 있습니다.

반대로 집에는 주담대가 없지만 목돈이 필요하다면 종신혼합방식이나 우대혼합방식의 인출한도를 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.

쉽게 정리하면 이렇습니다.

핵심은 ‘대출이 있느냐’보다 ‘어떤 대출이냐’입니다.

우리 부모님은 주담대가 없었습니다

저희 부모님 경우에는 주택담보대출이 없었습니다.

하지만 별도로 정리해야 할 대출이 있었습니다.

부모님은 기초연금을 받고 있어 우대형 주택연금 대상이었고, 우대혼합방식으로 3,000만원을 먼저 인출했습니다.

그 돈으로 대출을 정리하고 현재는 매달 주택연금을 받고 있습니다.

실제 숫자는 이렇습니다.

즉 부모님은 매달 10만원 이상을 더 받는 것보다 지금 3,000만원을 확보해 대출을 정리하는 쪽을 선택했습니다.

이 경험 때문에 저도 알게 됐습니다.

주택연금은 단순히 “우리 집이면 월 얼마 나오나?”만 계산해서는 부족합니다.

지금 필요한 목돈도 받을 수 있어 주택연금의 선택지는 더 넓어집니다. 

실제 예상 주택연금, 인출한도는 나이, 주택가격에 따라 달라지니 아래의 링크에서 확인해 보시면 됩니다. 

한국주택금융공사 예상연금조회에서 확인하기

그런데 왜 주택연금 대출은 90%라고 할까?

주택연금 대출을 검색하면 가장 많이 보이는 숫자가 있습니다.

“대출한도의 90%까지 인출 가능”

여기서 정말 많이 헷갈립니다.

90%는 집값의 90%가 아닙니다

5억원짜리 아파트라고 해서 주택연금에서 4억5천만원을 꺼내 대출을 갚을 수 있다는 뜻이 아닙니다.

또 현재 남아 있는 주담대의 90%를 무조건 갚아준다는 의미도 아닙니다.

정확히는 주택연금에서 산정한 ‘대출한도’의 50% 초과~90% 이하 범위에서 주담대 상환용 인출한도를 설정할 수 있다는 뜻입니다.

여기서 대출한도는 가입자가 앞으로 받을 연금대출액을 현재 가치로 환산해 산정한 금액입니다.

그래서 이렇게 기억하면 쉽습니다.

이 차이를 모르고 집값에 바로 90%를 곱하면 필요한 목돈 계산부터 틀어질 수 있습니다.

내 돈이 필요한지는 두 숫자를 비교하면 됩니다

주담대가 남아 있다면 가장 먼저 확인할 숫자는 두 개입니다.

① 현재 주택담보대출 잔액

② 주택연금에서 상환용으로 사용할 수 있는 인출 가능액

예를 들어 주담대 잔액이 8천만원이고 실제 상환용 인출 가능액이 1억원이라면 주택연금으로 기존 주담대를 정리할 가능성이 있습니다.

반대로,

주담대 1억원 - 인출 가능액 8천만원 = 부족금액 2천만원

이라면 문제는 1억원 전체가 아닙니다.

실제로 별도로 마련해야 할 금액은 2천만원입니다.

따라서 “대출이 있으니 1억원부터 마련해야 하나?”라고 고민하기 전에 실제 부족분부터 계산하는 것이 먼저입니다.

90%로도 주담대가 다 안 갚아지면?

대출상환방식은 담보주택을 담보로 받은 금융기관 대출 등을 상환하는 용도로 사용할 수 있고, 최대 범위는 대출한도의 90%입니다.

개인 간 빌린 돈처럼 인정되지 않는 채무도 있으므로 대출 종류를 먼저 확인해야 합니다.

따라서 최대 인출액보다 주담대가 많다면 다음을 계산해야 합니다.

• 현재 대출잔액은 얼마인지
• 주택연금에서 얼마까지 상환할 수 있는지
• 부족분을 보유 현금 등으로 마련할 수 있는지
• 지금 가입하는 것과 대출을 조금 더 줄인 뒤 가입하는 것 중 어느 쪽이 나은지

중요한 건 대출 총액이 아니라 실제 부족금액입니다.

생각보다 차액이 크지 않을 수도 있습니다.

다른 대출도 90%까지 갚을 수 있을까?

그렇지는 않습니다.

이 부분은 부모님 사례 때문에 저도 더 꼼꼼하게 확인했습니다.

담보주택의 기존 주담대를 갚기 위한 대출상환방식의 최대 90%와, 혼합방식에서 목돈을 인출하는 것은 같은 구조가 아닙니다.

일반 종신혼합방식은 대출한도의 50% 이내, 우대혼합방식 역시 우대지급방식 대출한도의 50% 이내에서 인출한도를 설정합니다.

따라서,

“신용대출이 있으니까 주택연금 대출한도의 90%까지 꺼내서 갚으면 된다.”

라고 생각하면 안 됩니다.

혼합방식의 인출금도 공사가 정한 사용용도와 조건을 확인해야 합니다.

저희 부모님은 실제 가입 과정에서 우대혼합방식으로 3,000만원을 인출해 별도로 남아 있던 채무를 정리했지만, 이 사례를 모든 종류의 대출에 그대로 적용할 수 있다는 의미는 아닙니다.

신청 전에 한국주택금융공사에서 본인의 대출 종류와 인출 목적이 가능한지 확인하는 것이 안전합니다.

목돈을 먼저 받으면 월연금은 줄어듭니다

대출이나 목돈 문제만 해결된다고 끝은 아닙니다.

오히려 그다음 계산이 더 중요합니다.

“먼저 돈을 꺼내면 월연금이 얼마로 줄어들까?”

인출한도를 설정해 목돈을 먼저 사용하면 그만큼 이후 월지급금은 줄어듭니다.

부모님 사례가 가장 이해하기 쉽습니다.

3,000만원을 먼저 받지 않았다면 → 월 약 30만원대

3,000만원을 먼저 받았다면 → 월 196,010원

월지급금만 보면 줄었습니다.

하지만 부모님에게 더 중요했던 것은 월연금을 최대치로 받는 것보다 당장의 대출을 정리하는 것이었습니다.

그래서 주택연금 대출을 판단할 때는 월연금 하나만 보면 안 됩니다.

지금 없어지는 부채 + 확보하는 목돈 + 줄어드는 월연금

이 세 가지를 같이 봐야 합니다.

주택연금 대출 있다면 이 순서로 확인하세요

제가 부모님 주택연금을 진행하면서 다시 한다면 이 순서부터 보겠습니다.

첫째, 대출 종류를 확인합니다

담보주택의 주담대인지, 다른 채무인지 구분합니다.

둘째, 실제 인출 가능액을 확인합니다

‘90%’라는 숫자부터 믿지 말고 한국주택금융공사 예상연금조회와 상담을 통해 실제 금액을 확인합니다.

셋째, 대출잔액과 비교합니다

인출 가능액보다 주담대가 크다면 실제 부족분이 얼마인지 계산합니다.

넷째, 목돈 인출 후 월연금을 다시 확인합니다

대출만 갚고 끝나는 것이 아니라 앞으로 매달 생활비로 얼마를 받을 수 있는지까지 봐야 합니다.

결국 주택연금 대출에서 가장 중요한 질문은

“대출이 있어도 가입할 수 있을까?”

에서 끝나지 않습니다.

진짜 확인해야 할 것은 이것입니다.

“내 대출을 얼마나 정리할 수 있고, 그 대신 매달 받을 연금은 얼마가 되는가?”

저희 부모님도 바로 이 계산 끝에 3,000만원을 먼저 받고 월 19만원대를 받는 선택을 했습니다.

그렇다면 다음으로 궁금해집니다.

3,000만원을 먼저 받으면 실제 월지급금은 얼마나 줄어들고, 그 선택은 유리했을까?

이 부분은 부모님의 실제 예상연금조회 결과까지 넣어 따로 정리했습니다.

→ 주택연금 수령액, 3천만원 먼저 받으면